[网观热点]不满物业?法院“手把手”教你维权

2017-08-03 10:18 千龙网

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文/千龙网记者 薄晨棣

居住在城市中的人们,多多少少都会与物业打交道,也难免会产生一些矛盾纠纷。如遇纠纷,业主该如何处理?日前,北京市第一中级人民法院对纠纷中争议较多的问题进行了解释,并对业主维权提出了相关建议。

遇到涉物业纠纷时冷静处理,可要求相关政府部门协调,也可以理性地进行诉讼。图为物业纠纷诉讼程序。北京一中院供图

遇到涉物业纠纷时冷静处理,可要求相关政府部门协调,也可以理性地进行诉讼。图为物业纠纷诉讼程序。北京一中院供图 千龙网发

业主没签物业合同能不给钱吗?

在物业服务合同类纠纷中,“不存在合同关系”往往成为业主一方的抗辩理由。主要体现在,小区只存在开发商与物业企业签订的前期物业合同,业主本人并非合同签订方。

千龙网记者了解到,物业服务合同成立一般有两种形式,一为前期物业合同;二为业委会与物业企业签订的书面合同。前期物业合同的特殊性在于,业主并未参与订立合同,却是合同约束的主体。这也就导致前期物业合同很难被业主普遍接受认同。

针对这种情况,一中院表示,业主与物业企业虽未签订物业服务合同,但业主在购房时签订了《业主临时公约》,其中往往都约定了前期物业企业由开发商通过一定的方式选定。并且,若物业企业确实对业主提供了物业服务,业主应当向物业企业支付物业服务费。

一中院提示,前期物业合同是业主大会召开前的一种权宜之计。这种临时性的状态不应持续时间过长。应根据业主入住情况及时召开业主大会选聘物业企业,签订正式的物业服务合同。

服务欠佳,物业费“打折”因违约

物业费纠纷是涉物业纠纷的主要类型,物业费的支付归根结底就是物业收费标准及服务标准的问题。那么如果业主认为物业服务不达标,物业公司应酌减物业费吗?

一中院介绍,物业服务不达标时,物业企业构成违约,酌减物业费只是其承担违约责任的一种形式。而物业服务具有长期性和连续性,若只要物业服务不达标就酌减物业费,则非常容易诱使业主拖欠物业费并造成恶性循环。

对此,一中院建议,物业企业应对其具体服务标准对业主尽到说明、告知义务。例如在小区内张榜公示、在合同中明确列明等。这种情况下,业主如果认为物业服务不达标,就需要说明不达标的具体情形,并留存相关证据,以便在日后可能发生的诉讼中提供依据。

业主个人维权胜诉率偏低

记者从一中院获悉,涉物业纠纷中业主提起诉讼的案件,胜诉率往往较低。造成这种现象的原因,是因为相较于物业企业而言,个人业主委托专业律师代理应诉的比例较低,而业主在法律知识、证据收集等方面又处于劣势。

对此,一中院副院长孙国鸣从四方面给出了建议。第一,业主应强化法律意识,加强举证能力,理性维权。“要注重证据的收集、保存。如对于漏水等疑难争议问题可尝试通过政府相关部门介入,寻找中立第三方进行相关鉴定,以明确问题和责任。遇到涉物业纠纷时冷静处理,可要求相关政府部门协调,也可以理性地进行诉讼。”

第二,依法成立业主委员会,业委会对于物业企业所提供的物业服务应及时予以审查、监督,对于损害业主利益的行为,应及时采取解除物业管理合同或提起诉讼等措施加以维护。

第三,业主人身、财产损害问题尽量在合同中作特别约定。

第四,有条件的业主委员会可聘请专业的法律顾问。“专业的法律顾问能够有效促进物业企业依照合同约定及法律规定,尽职尽责地提供物业服务。”

责任编辑:王大治(QJ0026)  作者:薄晨棣

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